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Aug 19, 2023

Come il private equity intende trarre vantaggio dalle difficoltà del settore immobiliare commerciale

During a May 3 appearance on Bloomberg TV, Blackstone (BX) President and COO

Durante un'apparizione del 3 maggio su Bloomberg TV, il presidente e direttore operativo di Blackstone (BX), Jonathan Gray, è apparso solare, nonostante il suo cognome, mentre pubblicizzava il recente fondo di investimento immobiliare globale della sua società di private equity, BREP X, che ha chiuso un round di raccolta fondi da 30,4 miliardi di dollari nel 2019. metà aprile.

"Pensiamo che ci sia una reale opportunità per distribuire più capitali", ha detto Gray. "Penso che il settore del credito privato sia davvero in un momento d'oro perché vediamo un inasprimento in questo settore."

Per il mondo illiquido del credito privato – che fornisce debito per progetti immobiliari commerciali – e quello del private equity, i recenti sconvolgimenti nel settore bancario regionale degli Stati Uniti e le questioni che affliggono gli spazi per uffici in centro hanno sollevato interrogativi sul tipo di rendimenti che i CRE possono generare. per gli investitori.

La domanda principale è: è possibile un momento d’oro nei tempi più bui?

"Siamo in un periodo significativo di dislocazione", ha affermato Lauren Hochfelder, co-amministratore delegato di Morgan Stanley Real Estate Investments e capo di MSREI Americas, durante un forum di Commercial Observer a fine aprile. "Stiamo vedendo il rischio e il valore degli asset rivalutarsi davanti ai nostri occhi, e penso che ciò sia vero per l'intero universo investibile e certamente per tutto il settore immobiliare privato, ogni settore, praticamente ogni mercato globale."

La dislocazione tra mercati e classi di attività è stata determinata da numerosi fattori esterni, incluso il cambiamento secolare nell’utilizzo degli uffici a partire dal COVID-19, ma la ragione principale del disagio sono stati gli aumenti storicamente rapidi dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve. Ciò ha causato un calo dei valori delle attività poiché gli oneri finanziari sono aumentati. L’aumento dei rapporti di leva finanziaria sui prestiti esistenti ha esercitato pressione sui mutuatari e, in alcune circostanze, ha reso impossibile mantenere i prestiti correnti o rifinanziare quelli in scadenza senza un’iniezione di capitale. Inoltre, anche il costo del finanziamento di acquisizioni o nuovi sviluppi è salito alle stelle, creando una pausa nei mercati azionari mentre valutano il panorama fratturato.

Il cambio di tendenza e le conseguenti difficoltà sono stati evidenti: Brookfield (BN) è andato in default su 784 milioni di dollari di prestiti legati a due grattacieli di Los Angeles a febbraio; Blackstone ha inviato un prestito CMBS di 270 milioni di dollari su un portafoglio multifamiliare di Manhattan a servizi speciali a febbraio; GFP Real Estate è andata in default su un prestito di titoli garantiti da ipoteca di 130 milioni di dollari per 515 Madison Avenue a dicembre; e proprio il mese scorso la RXR è andata in default su un prestito di 260 milioni di dollari al 61 Broadway.

"Il contesto si sta preparando per uno scenario probabile in cui vediamo più sofferenza di quanto abbiamo visto dalla Grande Recessione, e forse anche più sofferenza che nel 2008, 2009 e 2010", ha affermato Warren de Haan, fondatore e socio amministratore di Acore Capital, uno dei maggiori finanziatori nel settore immobiliare commerciale. "Abbiamo uno squilibrio tra domanda e offerta tra la domanda di debito immobiliare commerciale e l'offerta di debito CRE".

Secondo un rapporto di Morgan Stanley, entro la fine del 2025 scadranno circa 1,5 trilioni di dollari di debito CRE. Questa ondata di maturità arriva proprio nel momento in cui i mercati dei capitali hanno assistito a una vasta riduzione di liquidità guidata da un ridimensionamento del sistema bancario statunitense, che ha sperimentato il secondo, terzo e quarto fallimento di banche commerciali più grandi nella storia americana da marzo e si sta preparando per potenzialmente di più nei mesi a venire.

Dato che le banche regionali (quelle con asset da 10 a 160 miliardi di dollari) rappresentano quasi il 14% dei prestiti immobiliari commerciali, il ritiro del capitale di debito dal sistema in un momento in cui quel denaro è necessario per ripagare miliardi in scadenza non è esattamente un mix appetitoso sia per gli investitori che per i proprietari di immobili.

"Se tutto ciò si risolvesse insieme, avremo una liquidità significativamente inferiore nei mercati del debito, un enorme muro di scadenze in scadenza, un contesto di tassi di interesse più elevati, il che significa un calo dei valori, e allo stesso tempo avremo una crisi bancaria, il che significa che la quantità di sofferenza che ci aspettiamo di vedere nel sistema sarà esponenzialmente più alta di quella che abbiamo visto negli ultimi dieci anni," ha detto de Haan a CO.