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Aug 26, 2023

Incontra la nuova normalità negli investimenti immobiliari commerciali

For most of the last 15 years, the real estate and real estate capital markets

Per gran parte degli ultimi 15 anni, i mercati immobiliari e dei capitali immobiliari hanno beneficiato della gestione della crisi. La Federal Reserve, mantenendo i tassi di interesse molto bassi e generando domanda, ha assicurato che le valutazioni degli asset potessero continuare a salire. Recentemente, invertendo la rotta e aumentando drasticamente il tasso dei fondi federali, ha tuttavia segnalato che la sua assistenza ha un limite.

Con l’avvicinarsi di una nuova normalità, molti sponsor e investitori immobiliari rivisiteranno le loro strategie di capitale per adeguarsi di conseguenza. Accordi finanziari più flessibili, come il capitale azionario privilegiato e il finanziamento mezzanino, possono contribuire a sfogare la pressione accumulata sugli asset finanziati a tassi bassi e valori più elevati. Se gli sponsor, gli investitori e i finanziatori riuscissero a intensificare la cooperazione e a posticipare i piani di uscita per posizionare meglio i progetti in base alle mutevoli condizioni e opportunità, forse si potrebbero evitare risultati più gravi.

Nel 2022 i mercati immobiliari e dei capitali immobiliari hanno subito la terza grande perturbazione in soli 15 anni. La crisi finanziaria globale, la pandemia di COVID-19 e i recenti tassi di inflazione ai massimi degli ultimi 40 anni sono i proverbiali cigni neri della finanza. I primi due rappresentano un’era di crisi per i mercati immobiliari che ha innescato la forte risposta della Federal Reserve nel tentativo di evitare maggiori turbolenze economiche, fino allo scorso anno, quando l’inflazione ha ripreso vita e ha inaugurato un problema con cui i mercati immobiliari non si confrontavano da anni. : liquidità in uscita dal sistema.

L'aumento dei tassi di interesse nell'ultimo anno e le conseguenti perturbazioni del mercato hanno già prodotto alcuni asset problematici. Mentre la liquidità delle banche diminuisce a causa di vincoli normativi e di sottoscrizione interni, gli acquirenti aspettano di provare a trarre vantaggio da tale difficoltà, il private equity assembla fondi di debito per perseguire mutuatari e asset vulnerabili e aumenta la pressione sui proprietari affinché diventino più inventivi per adeguare il proprio capitale. pile. Ciò è particolarmente vero per coloro che hanno prestiti in scadenza o a tasso variabile, nonché per i fondi che devono far fronte a crescenti rimborsi da parte degli investitori.

Le estensioni dei prestiti, le rinegoziazioni e gli accordi di tolleranza rappresentano in genere la prima linea di difesa e possono fornire un sollievo fondamentale, soprattutto per le proprietà con fondamentali altrimenti solidi. Qualora l’inflazione persistente portasse a un periodo prolungato di tassi più elevati durante il quale le valutazioni degli asset scendessero, altre strategie di capitale come i prestiti mezzanini e le azioni privilegiate potrebbero diventare più desiderabili. In alcuni casi, ciò sarà necessario per ridurre il rapporto prestito/valore senior per convincere i finanziatori senior a rimanere in un progetto. In altri, potrebbe essere meglio cercare capitali alternativi.

I prestiti mezzanini e il capitale privilegiato sono stati il ​​finanziamento subordinato di riferimento per i proprietari che necessitano di fondi aggiuntivi per ristrutturare e/o ricapitalizzare i loro progetti con l’obiettivo di ottenere condizioni più praticabili dalle banche sui prestiti senior. Entrambi, in particolare le azioni privilegiate, offrono flessibilità di personalizzazione che può avvantaggiare tutte le parti interessate. I prestiti mezzanini sono generalmente considerati più standardizzati, meno complicati e, di conseguenza, più commerciabili.

Con i prestiti mezzanini, le questioni fiscali sono meno scoraggianti rispetto al capitale privilegiato, che tende ad avere più variabili. Come debito, tuttavia, i prestiti mezzanini possono sollevare problemi di approvazione e coordinamento con i finanziatori senior, per non parlare di altre questioni come la scadenza a breve termine e i pagamenti mensili del capitale.

Il capitale privilegiato offre in genere maggiore flessibilità rispetto ai prestiti mezzanini, inclusa la possibilità per il fornitore di capitale di strutturare il proprio rendimento in numerosi modi e/o per lo sponsor di ottenere tempo e liquidità aggiuntivi per stabilizzare il proprio progetto. Le azioni privilegiate tendono ad essere più costose, ma man mano che i mercati immobiliari si adattano alla nuova normalità, la maggiore flessibilità offerta dalle azioni privilegiate potrebbe valere la pena per i progetti che necessitano di più tempo per riacquistare la loro stabilità. Inoltre, la concorrenza tra i finanziatori non bancari potrebbe esercitare una certa pressione al ribasso sul costo e su altri termini del capitale azionario privilegiato e del capitale mezzanino.