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Aug 24, 2023

Prestiti mezzanino: evitare sorprese nei pignoramenti

The COVID pandemic brought with it both a significant increase in mezzanine loan

La pandemia di COVID ha portato con sé sia ​​un aumento significativo delle inadempienze dei prestiti mezzanini, sia un panorama giuridico frustrante e imprevedibile per i prestatori e i mutuatari mezzanini. Durante la pandemia, i mutuatari mezzanini potrebbero aver pensato di essere protetti dalla moratoria sui pignoramenti imposta dallo Stato di New York. Come si è scoperto, i mutuatari mezzanini non erano protetti da quella moratoria perché il Codice Commerciale Uniforme (UCC), che regola i prestiti mezzanini, prevede un meccanismo “quasi” di pignoramento – una vendita della partecipazione impegnata nel proprietario dell’immobile – che opera al di fuori del sistema giudiziario. Alcuni mutuatari mezzanini, tuttavia, sono riusciti a prevenire tali pignoramenti "quasi" con l'aiuto del sistema giudiziario, come discusso di seguito.

L’aumento delle inadempienze sui prestiti mezzanini ha anche creato una nuova classe di detentori di azioni inaspettate: prestatori mezzanini che finiscono per detenere il capitale dopo un pignoramento dell’UCC, assumendosi così la responsabilità di progetti di costruzione o di sviluppo che non sono preparati a gestire, e per il rimborso dei mutui ipotecari più tradizionali garantiti da asset immobiliari sottostanti, spesso in sofferenza. Mentre i finanziatori mezzanini rischiavano sempre di diventare detentori di azioni, in tempi economici migliori il rischio era molto più basso. L’aumento delle inadempienze sui prestiti mezzanini derivanti prima dalla pandemia, e ora dall’aumento dei tassi di interesse e da un mercato immobiliare in indebolimento, ha messo molti più prestatori mezzanini nella posizione di sponsor del progetto rispetto a quanto previsto prima di marzo 2020.

In questo contesto, sia i mutuatari che i finanziatori mezzanino devono valutare le sfide e le opportunità che si presentano quando un prestito mezzanino è in default.

Prestiti mezzanino: maggiore rendimento con un problema

I prestiti mezzanino sono fonti di fondi aggiuntivi quando i proventi dei mutui ipotecari e del capitale proprio non sono adeguati a soddisfare le esigenze di finanziamento dei mutuatari. I prestiti mezzanini sono interessanti per gli istituti di credito perché in genere prevedono tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui ipotecari tradizionali. Come sempre, non c’è nulla di gratuito: l’interesse più elevato comporta un rischio più elevato.

A differenza dei mutui ipotecari tradizionali, che sono garantiti da interessi in beni immobili, i prestiti mezzanini sono garantiti da partecipazioni nel proprietario dell'immobile/mutuatario del mutuo. Il processo di pignoramento su un prestito mezzanino inadempiente è regolato dalla Sezione 9-610(a) dell'UCC, che prevede che "dopo l'inadempimento, una parte garantita può vendere, affittare, concedere in licenza o altrimenti disporre di una o tutte le garanzie nella sua presente condizione o in seguito a qualsiasi preparazione o lavorazione commercialmente ragionevole." Quando un prestatore mezzanino pignora, avvia una "vendita UCC" della partecipazione impegnata nel mutuatario ipotecario. Se nessun acquirente si fa avanti durante il processo di vendita dell'UCC per pagare di più per il capitale, il prestatore mezzanino finirà spesso per possedere il capitale stesso attraverso un'offerta di credito. Con il patrimonio netto deriva la responsabilità dello sviluppo e/o della gestione della proprietà e del servizio del mutuo ipotecario.

Pignoramenti del soppalco durante il COVID: due casi di studio

La giurisprudenza relativa ai pignoramenti UCC non è stata ben sviluppata. La pandemia ha portato con sé alcune decisioni giudiziarie interessanti – e contrastanti – che hanno offuscato la distinzione tra un tradizionale pignoramento di un mutuo e una vendita UCC avviata dopo un default del prestito mezzanino.

In un caso, 1248 Assoc. Mezzii LLC contro 12E48 Mezz II LLC, 2020 WL 2569405 a *1 (Sup Ct. NY 18 maggio 2020), il querelante, un mutuatario di un prestito mezzanino, ha chiesto un'ingiunzione per impedire al prestatore convenuto di condurre una vendita della quota associativa del querelante interesse sulla proprietà finanziata dopo l'inadempienza del querelante. Il querelante ha sostenuto che l'ordine esecutivo del 20 marzo 2020 dell'ex governatore Andrew M. Cuomo, che ha posto una moratoria sui pignoramenti residenziali e commerciali, è stato applicato per prevenire il pignoramento dell'UCC. L'istituto di credito ha ribattuto che l'ordine esecutivo era inapplicabile in quanto riguardava pignoramenti su beni immobili, un procedimento giudiziale, mentre la vendita in questione era per una disposizione di garanzie ai sensi dell'articolo 9 del CDU, e quindi un procedimento non giudiziale. La corte si è schierata dalla parte del creditore, spiegando che l'ordine esecutivo "riguarda l'esecuzione di un pignoramento ordinato giudizialmente, [ma la] vendita degli interessi impegnati in questa questione deriva dall'accordo delle parti, come guidato dall'UCC," ed è stata quindi non influenzato dall’ordine esecutivo.