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Oct 01, 2023

Piano di trasporto di Seattle: come raggiungere una città in 15 minuti con l'aiuto di ultra

I think one of the best points Tacomee makes — because he understands builders —

Penso che uno dei punti migliori sottolineati da Tacomee – perché capisce i costruttori – è che i costruttori possono e costruiranno solo un certo numero di alloggi in questa regione. In questo mercato con tassi di interesse in aumento, cali dei mercati azionari, licenziamenti tecnologici, tassi ipotecari più alti e meno investimenti per lo sviluppo multifamiliare, la quantità di costruzioni annuali è diminuita e probabilmente rimarrà depressa per un po’.

Non importa quanto si riqualifica una città, la quantità di alloggi effettivamente costruiti rimarrà la stessa.

Un punto che cerco di sottolineare è quanta capacità di zonizzazione non realizzata abbiamo effettivamente in questa regione. Seattle ha recentemente ampliato gli UGA e li ha trasformati in zone, e ora consente tre abitazioni separate per lotto residenziale. Guarda l'upzoning a Bellevue. Nonostante le stime molto elevate sulla crescita futura della popolazione, ogni città ha una capacità di zonizzazione che già soddisfa gli obiettivi di crescita abitativa del GMPC. Non penso che molti su questo blog vogliano capirlo perché significa che l'upzoning non è la cura magica per l'accessibilità economica degli alloggi.

Anche se la regione non modificasse mai la sua attuale zonizzazione, ci vorrebbero circa 50 anni affinché i costruttori esauriscano l’attuale zonizzazione esistente.

Un altro punto che cerco di sottolineare è che il termine "greenfield" è giuridicamente irrilevante. Il lotto può essere ricco di vegetazione o non edificato, ma è ancora piantumato e suddiviso in zone per lo sviluppo di proprietà privata. Il modo numero uno per incentivare questi lotti “greenfield” in fase di sviluppo è trasformarli in zone più elevate. Il secondo modo migliore, storicamente, è quello di avere una città in cui la gente non vuole vivere a causa della criminalità, delle scuole, del lavoro, del costo della vita, ecc.

Un altro buon punto sottolineato da Tacomee e da un ex poster di nome Bernie - che come Tacomee chiamava le cose col loro nome - è solito fare è che tutte le nuove costruzioni hanno un costo minimo per sf, che aumenta ogni anno, soprattutto durante un mercato ad alta inflazione. Cose come l’adozione del Codice edilizio internazionale e i mandati di costruzione verde (entrambe cose positive) aumentano anche i costi delle nuove costruzioni. La gente parla di un condominio da $ 750.000 ma dimentica i $ 1000 al mese. Commissioni HOA.

Se aggiungiamo cose come l’aumento delle tasse sulla proprietà, l’appetibilità del quartiere, l’inflazione e un AMI in costante aumento, i prezzi delle case nuove ed esistenti non potranno che aumentare, e come ho notato in un altro post, i gestori di proprietà residenziali in affitto che conosco si aspettano che gli affitti aumentino del 20% rispetto a nei prossimi due anni perché i loro costi sono aumentati del 20%, e questi sono sviluppi con tassi di interesse molto più bassi.

Non so quali rimedi ci siano. Sì, se si potenziano le zone SFH, ogni anno una quota maggiore delle nuove costruzioni limitate si sposterà da aree più urbane a più suburbane perché i prezzi delle case saranno più alti, e probabilmente ci sarà più sviluppo "greenfield" e più gentrificazione nel sud di Seattle, ma ciò non crea più nuove unità abitative nette né riduce il prezzo di quelle nuove abitazioni, e molte di queste aree non hanno transito, quindi qual è lo scopo o l'obiettivo? Penso ancora che non molti su questo blog comprendano la differenza tra zonizzazione d'uso e zonizzazione normativa, e che tutto ciò a cui stiamo guardando in questo momento quando parliamo di upzoning delle zone SFH è consentire un uso diverso (multifamiliare) ma con la stessa regolamentazione limiti che in una città come MI significano dimensioni minime dei lotti da 8.400 a 15.000 sf, arretramenti di piazzale di 20' X 25' X 10' X 5' con una copertura massima del lotto impermeabile del 45% con deviazioni pari a zero e un rapporto SLP/area del lotto limite del 40% con deviazioni pari a zero. Oh, e almeno un parcheggio coperto per unità. Ascoltando le persone su questo blog penseresti che l'ottimizzazione dell'uso su questi lotti consentirebbe uno sviluppo su scala Hyatt.

Ci si può trasferire in un’unità più piccola, o in un quartiere meno desiderabile, o trovare un coinquilino, ma sperare che una nuova costruzione si traduca in prezzi delle case più bassi o addirittura stabilizzati – in particolare gli affitti – è probabilmente solo un sogno, soprattutto se l’AMI continua a salire. Seattle ha sempre meno quartieri desiderabili in cui gli urbanisti bianchi vogliono vivere e continuano a diventare sempre più costosi, oppure sempre più persone si trasferiscono qui, il che in questo momento sembra essere molto inferiore a quanto stimato.