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Jun 13, 2023

Il tasso di insolvenza del CMBS sale del 7% a maggio

The CRED iQ delinquency rate for CMBS for the month of May increased for the

Il tasso di insolvenza CRED iQ per CMBS per il mese di maggio è aumentato per il quarto mese consecutivo al 4,2%.

Il tasso di insolvenza è stato di 28 punti base superiore rispetto al tasso del 3,93% del mese precedente, pari ad un aumento del 7%. Il tasso di insolvenza di CRED iQ è aumentato di circa il 29% dall’inizio del 2023 a causa delle difficoltà che il settore immobiliare commerciale deve affrontare.

I principali fattori che determinano l’aumento delle insolvenze includono maggiori difficoltà nel settore degli uffici e un contesto di rifinanziamento più rigido per i prestiti in scadenza.

Il tasso di insolvenza è pari alla percentuale di tutti i prestiti insoluti con servizio speciale e dei prestiti insoluti con servizio non speciale per l'universo campione di CRED iQ di oltre 600 miliardi di dollari in prestiti CMBS conduit e single asset single mutuar (SASB).

Il tasso di servizio speciale di CRED iQ, pari alla percentuale di prestiti CMBS con il gestore speciale (insolvente e non inadempiente), è aumentato di mese in mese al 6,01%, dal 5,39%. Dopo un leggero calo in aprile, il tasso di servizio speciale ha continuato la sua tendenza al rialzo iniziata nel dicembre 2022, quando il tasso era pari al 4,62%. Aggregando i due indicatori di sofferenza – tasso di insolvenza e tasso di servizio speciale – in un tasso di sofferenza complessivo (insolvenza più percentuale di servizio speciale) equivale al 6,43% dei prestiti CMBS con servizio speciale, insolvenza o una combinazione di entrambi.

Il tasso di sofferenza di aprile è stato pari al 6,08%, ovvero 35 punti base inferiore al tasso di sofferenza di maggio. Il balzo su base mensile del tasso di sofferenza complessivo rispecchia l’aumento dei tassi di insolvenza e di servizi speciali. I tassi di sofferenza generalmente sono leggermente più alti rispetto ai tassi di servizio speciale poiché anche la maggior parte dei prestiti insoluti sono con il gestore speciale.

I dati di maggio hanno rivelato ulteriori turbolenze per il settore degli uffici, per il quale il tasso di insolvenza a livello immobiliare è salito al 3,98%, rispetto al 3,81% di aprile. Uno dei prestiti più grandi dichiarati inadempienti è stato un mutuo senior a tasso fisso da 783 milioni di dollari garantito da 375 Park Avenue, una torre di uffici di 38 piani e 830.928 piedi quadrati a Midtown Manhattan. Il prestito non è stato ripagato alla data di scadenza prevista per maggio e successivamente è stato trasferito a un servizio di assistenza speciale per eseguire una modifica, che ha prolungato la data di scadenza del prestito di un anno, tra gli altri termini.

Ulteriori finanziamenti per la proprietà del 375 Park includevano 217 milioni di dollari di debito mezzanino che è stato anch'esso esteso. Una cura a breve termine per la delinquenza è probabile data la chiusura della modifica; tuttavia, il default delle scadenze esemplifica le acque agitate che si trovano ad affrontare le imminenti scadenze del debito degli uffici.

Forse più preoccupante è stata la morosità di 30 giorni di un mutuo da 275 milioni di dollari garantito da EY Plaza, una torre di uffici di 920.308 piedi quadrati nel centro di Los Angeles. Il prestito è stato trasferito al servizio speciale in aprile a causa di un mancato pagamento. Similmente al 375 Park, EY Plaza dispone di un finanziamento mezzanino (30 milioni di dollari).

Tuttavia, una differenza principale dal punto di vista del credito è che EY Plaza è gravato da debito a tasso variabile, il che evidenzia i problemi relativi alla copertura del servizio del debito più del rischio di rifinanziamento.

Il tasso di insolvenza per gli immobili ad uso ufficio è stato il più volatile tra le tipologie di immobili.

Il tasso di inadempienza immobiliare (4,55%) ha mostrato un modesto aumento mese su mese ma è in calo su base annua. Il tasso di insolvenza nel commercio al dettaglio (7,59%) è superiore a quello di aprile, ma ha mostrato segnali di stabilizzazione con le recenti rinegoziazioni dei prestiti garantiti dai centri commerciali regionali.

Il tasso di delinquenza multifamiliare (1,87%) ha mostrato aumenti anno su anno ma rimane relativamente inferiore rispetto ad altri principali tipi di proprietà. I settori industriale (0,34%) e self-storage (0,00%) hanno continuato a sovraperformare dal punto di vista della delinquenza a maggio.

Facendo riferimento ai tassi di servizio speciali per tipologia di immobile, i prestiti per uffici hanno mostrato la maggiore attività. Il tasso di servizio speciale per i prestiti garantiti da immobili ad uso ufficio è aumentato al 6,08%, rispetto al 5,57% di aprile. Con un tasso ora superiore al 6%, il tasso per i servizi speciali per uffici è quasi il doppio rispetto a 12 mesi fa.