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Aug 20, 2023

Gli investitori azionari ritirano il settore industriale mentre i rendimenti diminuiscono

Patricia Kirk | Jan 18, 2023 Investing in any type of commercial real estate has

Patricia Kirk | 18 gennaio 2023

Investire in qualsiasi tipo di immobile commerciale è diventato più impegnativo nell'ultimo anno, e questo vale anche per il settore industriale, considerato oggi tra le asset class più forti dagli investitori. A causa dell’aumento dei tassi di interesse e delle preoccupazioni per una potenziale recessione, gli istituti di credito stanno ora assumendo una posizione più conservativa sulle operazioni industriali, secondo Al Pontius, vicepresidente senior e direttore nazionale per gli uffici, l’industria e la sanità della società di servizi immobiliari Marcus. & Millicap.

I recenti dati sulle vendite di investimenti per il settore industriale riflettono l'impatto di requisiti patrimoniali più elevati e tassi di interesse più elevati, che ora sono in media del 6,0%, rispetto a una media del 2,0-3,0% un anno fa, osserva Pontius. Da inizio anno fino a novembre, il volume delle vendite industriali negli Stati Uniti è stato pari a 137,6 miliardi di dollari, un calo del 3% rispetto allo stesso periodo del 2021, secondo la società di dati immobiliari MSCI Real Assets, che ha stimato il tasso massimo medio nel settore a 5,4. per cento. Nel frattempo, un rapporto sui mercati dei capitali del terzo trimestre redatto dalla società di servizi immobiliari CBRE stima che durante quel trimestre il volume delle vendite industriali sia diminuito del 23,6% rispetto a un anno fa, a 31,4 miliardi di dollari da 41,1 miliardi di dollari. Le vendite di singole attività di proprietà industriali sono diminuite del 25,7%, a 19,5 miliardi di dollari.

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Esiste ancora una varietà di fonti di capitale nel mercato delle operazioni industriali, tra cui individui con un patrimonio netto elevato, istituzioni, capitale straniero e piccoli investitori, osserva Stephannie Rodriguez, direttore nazionale dei servizi industriali presso la società di servizi immobiliari Colliers. Ma stanno correndo rischi minori rispetto al passato.

Le tradizionali fonti di debito per gli immobili commerciali, come le banche e le compagnie di assicurazione sulla vita, hanno ridotto i livelli di leva finanziaria offerti a causa dell'aumento dei tassi di interesse e dell'ammorbidimento delle condizioni economiche, aggiunge Jim Koman, CEO e fondatore di ElmTree Funds, una società di St. Louis. società immobiliare di private equity con sede. Secondo Pontius, i rapporti prestito/valore (LTV) disponibili oggi variano tipicamente tra il 65 e il 75%, a seconda dell’ubicazione dell’asset, delle condizioni fisiche e della struttura del contratto di locazione, rispetto al 70-80% di un anno fa.

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Di conseguenza, gli investitori si rivolgono sempre più a fonti di finanziamento alternative e più costose per la copertura del debito e del capitale proprio. Gli investimenti azionari mezzanine e preferenziali sono più richiesti nell'attuale contesto di investimento rispetto al passato, afferma Koman. Egli osserva che queste fonti forniscono LTV più elevati rispetto a quelli ora disponibili dalle fonti di prestito tradizionali, anche se a un costo più elevato. Tuttavia, il costo e i termini del finanziamento mezzanino e azionario preferito variano ampiamente, a seconda delle caratteristiche e del profilo di rischio dell’operazione. "Pertanto, gli investimenti azionari mezzanini o privilegiati devono essere analizzati e sottoscritti caso per caso per garantire che siano accrescenti per la transazione."

Poiché i costi di costruzione continuavano ad aumentare nei mercati, la strutturazione del capitale con mezzanino o capitale privilegiato per progetti di sviluppo era diventata più comune per lo sviluppo, osserva Jeff DeHarty, vicepresidente senior di debito e capitale presso il fornitore di servizi di capitale Northmarq. Se il loro veicolo di prestito lo consente, alcuni investitori istituzionali offrono ora il finanziamento mezzanino, poiché è un'alternativa di investimento comparativamente più attraente rispetto al finanziamento azionario perché produce un rendimento più elevato dall'11 al 14% con un rischio inferiore, aggiunge Pontius.

A causa della crescente domanda, diversi fondi azionari e di debito focalizzati sul settore industriale stanno raccogliendo fondi attivamente, dice Koman. La loro attenzione tende a concentrarsi costantemente sugli asset immobiliari logistici, in particolare sugli hub dell’ultimo miglio.

La raccolta fondi azionari nel complesso, tuttavia, ha subito un rallentamento poiché i consulenti hanno riconsiderato le aspettative di rendimento e le strategie di investimento in base alle mutevoli condizioni del mercato, afferma Chris Riley, presidente dei mercati dei capitali industriali e logistici statunitensi presso CBRE. Sottolinea che la raccolta fondi ancora in corso mira a raccogliere fondi più piccoli e concede più tempo per garantire il capitale necessario.